法制審議会区分所有法制部会第2回会議が11月25日ウェブ会議システムを利用し開催された。いよいよ本格的議論の始まりである。

　この日のテーマは、区分所有建物の再生の円滑化に係る方策（１）と題して行われ具体の検討事項は、

　１）建替え決議の多数決の割合の緩和

　２）専有部分を含めた区分所有建物の刷新を可能とする仕組みの構築

　　　①多数決による一棟リノベーション工事

　　　②配管（パイピング）の全面更新

についてである。

　特に注目されるのは、「一棟リノベーション」。

　前身の法制研の中では、特に大きくクローズアップされた記憶はないのだが、最後半になって俄然注目された項目である。本格的議論の始まった最初の討議に登場してきたところからすると、議決要件・多数決要件の緩和を前提とする再生（建替えへの特化）に対して、新たな選択肢として浮上させる狙いがあるのかも知れない。

　詳細を見てみよう。多数決による一棟リノベーション工事は、共用部分の変更及び全ての専有部分の更新工事を行う（一部でも構わない）工事で、①建替え決議の割合と同様の割合による多数決により行う事ができるか。②一棟リノベーション工事を行う旨の決議がなされた場合の手続きにつき、基本的に建替え決議と同様の規律とすることについて議論された模様である。

　リノベーションとは、建築技術の進展に伴い老朽化した区分所有建物を再生する工事の施工方法としても近年、注目を集めている。当該区分所有建物の構造によっては、既存構造躯体を維持しながら、一棟全体を一旦スケルトン状態とし、玄関や配管を含めて共用部分と専有部分を更新するという方法である。この工法の採用によって、耐震性不足を抱えるマンションでも建物の軽量化、耐震補強等によって安全性を向上させ、外観や内観を一新させ、設備を転換させる事が可能となる。

　では、どういったところが問題なのか。同工事は、建物を取壊さず、建替えに近い結果を得られる工法で、全専有部分も工事の対象とする点を踏まえれば、一棟リノベーション工事を多数決で可能とする場合、基本的には建替え決議と同様の規律を設ける事が考えられるが、技術的には全専有部分か特定の専有部分を選択することも可能だ。

　すると、一棟全体で行う場合、建替え決議と同様に進行する場面もあるが、特定の専有部分が対象になった場合（個別の同意）、コンセンサスが建替え決議よりも高度になるケースも生じてくる事になる。また法は「工事」について規定を持っておらず、一棟リノベーション工事を法律上どのように定義付けるかは今後の検討を待つしかない。

　建替え決議の緩和策は、A案：多数決の割合を単純に引き下げる（現行「５分の４」・「４分の３」→「４分の３」・「３分の２」へ）。B１案：一定年数の経過によって、引き下げる。B２案：災害・外壁剥離等状況に応じ引き下げる。B３案：指定された災害によって大規模一部滅失が生じた際、引き下げる。C案：区分所有者全員の合意により引き下げるといった具体案が俎上に上がっている模様だ。

　最後に、２）②については、規約で特段の定めをすることにより、共用部分である給排水管等と専有部分である給排水管等を一括して交換する工事を集会の普通決議で行う事ができるかにつき議論が展開された模様である。さて議論の行方はどうなるか。複数案は取捨選択され、時を経て鋭角に示されてくるのだろうし、法の欠缺を補おうとする場面は、より解釈が深まるのであろう。興味津々といったところだろうか。（つづく）

明治学院大学兼任講師・本紙客員編集委員　竹田智志

（集合住宅管理新聞「アメニティ」２０２３年１月号掲載）