快適な住環境を維持するために欠かせない大規模修繕工事。管理組合には一大事業ではあるが、十数年単位で行われる事業のため、管理組合内でその知見が蓄積されにくい側面がある。さらに１回目、２回目と回を重ねるごとに、必要な工事内容も変わるため、施工会社から見積もりをとっても、その内容及び費用の妥当性を管理組合が判断するのは困難なことが多い。このような状況に対して、（独）住宅金融支援機構は、管理組合が大規模修繕工事の工事費等を試算できるツールを開発し、無料でネット上に公開した。

共用部分リフォーム融資のデータから作成

　同機構が開発した「マンションライフサイクルシュミレーションツール」は、２０１３年から２０１８年までの同機構が実施した「マンション共用部分リフォーム融資」１５５０棟分の工事費データを活用したもの。

　各マンションの管理規約や長期修繕計画、収支予算書等から、マンションに関する建物情報、過去の工事情報、資金情報等の基礎情報を入力することで、建物規模、築年数などに応じた各マンションの

１　平均的な大規模修繕工事費用
２　修繕積立金会計の収支計画グラフ・キャッシュフロー表

を試算することができる。

１　平均的な大規模修繕工事費用

　１で試算される大規模修繕工事費用の例は図１の通り。

　試算される工事項目は、直近の外壁塗装等改修工事を実施する年に必要となる総額工事費と、長期修繕計画ガイドライン（国土交通省）に示された、仮設工事から外構・附属設備までの17項目の工事費が、同規模のマンション工事費データを低い順に並べた時に、当該マンションがどこに位置するか示されている。

　同シュミレーションは、一般的な修繕工事に限り試算するため、建物の形状が複雑、あるいは、豪華なエントランスがある等設備が豪華なマンションや、工事でグレードの高い工法・材料を選択した場合は、シュミレーションとの乖離幅が広くなる。また、同シュミレーションで想定するマンションの規模等は、階数30階以下、平均専有面積１００㎡以下、単棟型等を想定しているため、想定を超えるマンションも乖離幅が広くなる。

　なお、日常的な小修繕工事や、特殊な設備工事（プールや温泉施設等）、調査・診断費用等は試算の対象外となる。

　同機構によれば、シュミレーション結果から、見積額とシュミレーション結果との差異の要因について、施工会社などに確認することにより、管理組合が工事内容や金額の納得性を高めることができるとしている。

２　修繕積立金会計の収支計画グラフ・キャッシュフロー表

　２では、今後40年間の修繕積立金会計【修繕積立金額（年額）、修繕積立金残高、大規模修繕費用等】について、現状のまま積立を続けた場合の現状シュミレーションと、積立金に過不足が生じた場合に、改善シュミレーションを実行した時のグラフが表示される。

　改善シュミレーションでは、計画通りに大規模修繕工事を実施し、修繕積立金残高が赤字となる場合に、｢修繕積立金の引き上げ｣や｢ローン利用｣、「一時金の徴収」の実施を想定した試算結果が表示されるほか、余剰金がある場合は、「マンションすまい・る債」の積立を実施した場合の運用益も算出される。

　また現状シュミレーション及び改善シュミレーションの表示に併せ、今後40年間分のキャッシュフロー表（図２）が表示される。

　シュミレーションにより、「今後40年間の修繕積立金の負担額」が試算され、長期修繕計画よりも先の状況を確認することができるため、同機構では、「長期的視点で積立金徴収計画を見直す際の検討資料として活用いただける」としている。

　機構シュミレーション掲載サイト

（集合住宅管理新聞「アメニティ」2020年11月号掲載）