㈲八生設計事務所　鈴木和弘

１　建物概要・工事までの経緯

　「Nタウン」は、江戸川区南葛西に位置する全７棟・総戸数１３２４戸の大型団地です。敷地内にはスーパーや商店街、クリニック、幼稚園・保育園、福祉施設があり、生活に必要な店舗・施設が一通り揃っていて利便性の高いマンションです。

　住棟は１３～１４階建てで開放廊下型の建物です。新築時は１～３期に分けて建設され、１期の６～７号棟が昭和５２年竣工、２期の１～３号棟が昭和５４年竣工、３期の４～５号棟が昭和５５年に竣工しています。そのため、大規模修繕工事も、新築時期別に実施しています。

　今回大規模修繕を行った１～３号棟の過去の修繕歴は、築１２年に第１回目の大規模修繕、築２６年目に第２回目の大規模修繕、築３３年目に玄関ドア取替（カバー工法）、築３５年目にアルミサッシ改修（カバー工法）と排水たて管の改修を行っています。

　築３９年目の２０１８年に、前回の大規模修繕から１３年が経過していたことから、第３回目の大規模修繕工事の検討を開始し、調査・設計へとステップを踏んで進めていきました。

　管理組合は築１０年目から自主管理で運営しています。団地内の修繕関連の検討は、常設の長期修繕計画委員会を設けて、毎月会合を行い対応しています。１～３号棟の第３回目大規模修繕工事もその中で検討を行い、計画を進めていきました。

２　工事内容

　第３回目の大規模修繕工事の場合は、一般的に過去の工事よりも工事部位が多くなる事が多いですが、アルミサッシや玄関ドアの改修は既に終わっており、屋根防水の改修も数年前に行っていたことから、今回の１～３号棟の第３回目大規模修繕工事は、過去の大規模修繕と同様に、外壁の補修・再塗装を主体としたものになりました。ただし、築４０年経過していることで、金物類の劣化が進行していたことから、アルミ製品（開放廊下の防風板・バルコニーの物干し金物）の取替や、腐食が進行しているスチール製品（侵入防止フェンス、ＥＸＰ．Ｊカバー）のステンレス製品取替、雨樋・ドレン金物の部分補修も同時に実施する計画としました。

３　工事会社の選定

　過去の２回の大規模修繕工事では、工区を２つに分け、１・２号棟と３号棟で別の工事会社に工事を依頼しましたが、今回の工事では、前回同様２工区にするか、又は１工区で１業者に発注するかをギリギリまで検討し、見積金額や業者へのヒアリングの結果から、工事金額が安くなること、また十分な工事管理体制が確保できると判断できたことから、１工区１業者への発注として、工事会社を㈱ＮＢ建設に決定しました。

４　工事中の対応

　工事は２０１９年の６月１７日から２０２０年の１月１８日までの約７ヶ月の契約工期で始まりました。

　当団地では、これまで修繕工事を行う際は、工事をスムーズに進めるために、工事会社・管理組合・設計事務所による現場定例会議を週１回のペースで行っていました。今回の工事でも同様に、週１回の現場定例会議を行うこととし、工事完了まで全部で計２７回行いました。この会議の管理組合からの出席者は、長期修繕計画委員会・事務局・各棟代表理事で構成し、委員会・事務局・各住棟と連携が取れるような体制としました。

　工事会社と設計事務所は、この現場定例会議で、工事進捗状況・居住者からの問合せ対応についての報告・相談や、追加・仕様変更工事の検討をタイムリーに行うことができたことが、工事を進めるにあたって大いに助けになったと思います。

　工事は、バルコニーの隣戸避難板のボード取替という大きな追加工事が発生したことや、天候の影響から、約２ヶ月の延長となってしまいましたが、昨年の台風１５号・１９号の際も事故無く乗り切ることができ、工事は無事に完了しました。これも、工事中の様々な検討事項を、現場定例会議ですぐに対応頂けたこと、また、居住者の工事への理解と協力の賜物と感謝申し上げる次第です。

（集合住宅管理新聞「アメニティ」2020年4月号掲載）