新マンション事情

人口減少社会におけるフィルタレーション

居住水準向上の好機と見るべきか、格差拡大と見るべきか

  フィルタレーションは、わが国の住宅事情を過去に遡ると理解しやすい。昭和20年代は戦争で焼け出された人たちが親戚・知人の家に身を寄せて大勢で居住していた。復興するにつれて、間借りから設備共用のアパートに多くの人々が脱出し、さらに専用の台所・トイレ付きアパート、風呂付アパートへ変化した。公衆浴場が潰れると、たちまち周囲の風呂無しアパートは人気を失い、経営者は廃業か建て替えを迫られた。昭和30年に住宅公団が発足しDKスタイルの住宅が大量に供給されたが、親戚知人宅に身を寄せていた人々や設備共用の住宅に住んでいた人々にとっては夢の住まいであった。ところが周辺の住宅水準が向上すると、たちまち公団住宅が狭さの代名詞となった。私の学生時代(昭和38〜42年)地方から大都市に来た学生は3畳か4畳半のまかない付き下宿に住むのが大半で、設備専用で8畳の部屋だったらブルジョア階級と羨ましがられた。広さ2畳半の友人の下宿でしばしば麻雀卓を囲んだ記憶がある。同じ屋根の下に住む大家がお茶や夜食を差し入れてくれたから、大家は下宿人の親代わりを努めていた。現在、借家業務を仲介業者が全て代行するから借家人は家主と会話しなくても済む。住宅水準の向上と引き換えに失った人間関係は住宅統計には入らない。


  ところで住宅の質を良い方からA、B、C、Dで順位付けした場合、(A)の最上の住宅を供給すれば、Aの居住者が(A)に移動し、空いたBの住宅にCの人が移動し、最後にDの住宅が残り、多くの人が水準アップすると同時にDを抹消できる。この方法がフィルタレーションである。(A)を供給するだけで多くの人が居住条件を改善できれば効率が良いが、現実はCの住宅を大量に建設しないとDに居住する人々を引き上げられない。人口増加しているときはDも必要だ。建て替えをすると建て替えた本人は水準アップするが他人の水準アップには寄与しない。無駄が多い仕組みで水準アップを図ってきたのが実状である。持ち家に於いては中古流通が欧米に比べて段違いに少ないため、使用可能な住宅を大量に取り壊す原因となった。それでも前述した通り、下宿や、設備共同住宅、低水準住宅は徐々に姿を消して来たが、更新、滅失が容易な小規模、木造、特定個人や特定法人の所有建物であったことが幸いした。ところが近年ではそれらに代わって、大規模、高層、非木造、区分所有などの更新・滅失困難な住宅が空き家化する。公共住宅は公共機関の判断で更新・滅失を選択出来るが、それでも住民の納得を得るにはかなりの時間を要す。団地単位で新規の入居を停止して半空き家状態が長く続く。当然修繕は最低限度に抑えられる。今後、人口減少の動きが加速すれば多くの人々が居住水準を上げる好機となるものの、移動できない低所得者や高齢単身者が劣悪な住宅に集中居住する恐れが強い。空き家を処理できない間に次の空き家が蓄積する恐れが強い。居住の格差はむしろ拡大する。分譲マンションの建て替え・滅失は一層困難さを増すはずだ。国は一体どうしたいのだろうか。(つづく)


(2010年7月号掲載)
(高崎健康福祉大学教授 松本 恭治)